Calculadora de hipotecas

Qué cubre esta calculadora

Estima la cuota mensual de capital e intereses de una hipoteca a partir del precio de la vivienda, tu entrada, el tipo de interés y el plazo. El importe del préstamo es simplemente el precio menos la entrada, y la cuota se calcula con la fórmula de amortización estándar que usa cualquier entidad.

Lo que deja fuera a propósito es todo lo demás que llega con una casa. El impuesto sobre la propiedad, el seguro del hogar, el mantenimiento o los gastos de comunidad y, cuando corresponda, el seguro hipotecario son costes mensuales reales que quedan fuera de la cuota del préstamo. Presupuéstalos por separado o acertarás con el préstamo y te equivocarás con lo que puedes permitirte.

Un ejemplo práctico

Toma una vivienda de 5,000,000 con una entrada de 1,000,000, pidiendo 4,000,000 al 8,5% a 20 años. La cuota mensual sale en unos 34,713. A lo largo de 240 pagos devuelves aproximadamente 8,331,100, es decir, solo los intereses suman unos 4,331,100, más que el préstamo original.

Esa es la cifra en la que merece la pena detenerse. Ahora reduce el plazo a 15 años: la cuota sube a unos 39,390, pero los intereses totales bajan a aproximadamente 3,090,100. Pagar 4,677 más cada mes ahorra más de 1,200,000 durante la vida del préstamo.

Cómo lo cambia todo la entrada

Una entrada mayor reduce a la vez el préstamo, la cuota y los intereses totales. En el ejemplo anterior, subir la entrada a 1,500,000 baja la cuota mensual a unos 30,374 y los intereses totales a aproximadamente 3,789,700: un ahorro de más de 540,000 por poner 500,000 más al principio. Los prestamistas suelen exigir al menos un 10–20% de entrada, y una aportación mayor también puede mejorar el tipo que te ofrecen.

Los tipos variables y lo que hacen con esta proyección

Muchas hipotecas son a tipo variable, ligadas a un índice de referencia que se mueve con los tipos oficiales del banco central. Esta calculadora supone un tipo fijo durante todo el plazo, lo que la convierte en una foto fija y no en una previsión. Cuando suben los tipos de referencia, los prestamistas suelen alargar el plazo en lugar de subir la EMI, lo que mantiene estable la cuota mensual pero aumenta discretamente los intereses totales. Revisa tu cuadro de amortización después de cualquier cambio de tipo en lugar de suponer que el préstamo sigue terminando cuando esperabas.

Antes de comprometerte

• Suma el impuesto sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento a la cuota que se muestra aquí antes de decidir cuánto puedes permitirte.
• Mantén el total de cuotas de todos tus préstamos por debajo de aproximadamente el 40% de tus ingresos mensuales netos.
• Conserva un fondo de emergencia después de pagar la entrada: tener mucho patrimonio y poca liquidez es como un préstamo manejable se vuelve inmanejable.
• Compara la tasa anual equivalente (APR) entre prestamistas, no el tipo anunciado, porque las comisiones de apertura y los gastos legales varían mucho.